昨天发布政策，今天宣读细则，真是神速，看来南京调控楼市真得动真格的了!昨天，南京正式发布《关于推进供给侧结构性改革的意见》，限价令落实。今天下午南京市物价局发布了政策解读，包括对开发商毛坯改精装、捂盘惜售等行为提出具体措施要求，变相涨价被堵死!
《关于推进供给侧结构性改革的意见》 提要
一是提出了量化指标，对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目(不含户型180平方米以上及低密度住宅)，以年初批次成交均价为基准，按照价格区间分类指导，申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%;2~3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%;3万元/平方米以上，年化涨幅不宜高于8%;2016年首次销售的项目，申报均价参照周边同类型、同品质楼盘。
二是要求切实防止开发企业捂盘惜售、边卖边涨。领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。对捂盘惜售，欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。
三是堵住了为提价、采取毛坯改装修房的“后门”。凡是毛坯改精装的项目，不但需要公示取得先期购房业主同意，还要对预售方案(出现重大调整)进行重新备案，对价格申报进行重新指导，毛坯部分价格不变，精装修价格按照第三方专业机构评估结果合理确定。
四是及时开展新建商品住房成本调查。对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。
五、对于刚性需求集中的区域，保持100平方米左右户型新建住宅(含商品住宅、保障性安居工程项目)50%的合理占比。
《关于推进供给侧结构性改革 促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》政策解读
为贯彻落实中央和省委、省政府关于推进供给侧改革的工作部署，促进房地产市场持续健康发展，我市出台了《关于推进供给侧结构性改革 促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，进一步细化提出了十项具体举措。意见突出分类指导、因地施策，遵循“密切监测、精准施策、综合协调、确保长效”的总体原则，以支持合理住房需求、优化库存结构、稳定房地产市场为导向，落实主体责任，强化执行力度，统筹实施房地产市场供给侧结构性改革，到2020年底，南京房地产市场运行效率效能显著提升，基本建立符合市场规律、购租并举的住房体系，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的良性发展格局。意见主要分为五方面内容：
一、结合实际精准去库存
意见提出要按照国家、省去库存的要求，重点支持刚性住房需求，鼓励引导改善性住房需求，遏制投机性住房需求，保持全市商品房的适度库存规模，保持商品住宅的合理去化周期。一方面对于南京的区域分化问题，要用好用足现有政策，特别是国家、省关于户籍、财税、金融、公积金等方面的去库存支持政策，加大棚户区改造货币化安置力度，合理引导需求流向。另一方面，对于商办库存压力问题，要开展商办库存的系统性调查，鼓励和支持各区、园区出台扶持政策，结合产业发展需求，对于商办库存较多、去化周期较长的区域，符合规划经市政府批准后，允许调整土地用途、规划条件，引导未开发商业、办公用地转型利用，用于国家支持的养老、文化、体育等新兴产业项目的开发建设。
二、促进房地产市场平稳健康发展
保持合理土地供应规模节奏。意见对原“十七条”中涉及供地的工作进一步细化。一是，为稳定市场预期吃一颗“定心丸”，明确2016年全市新建商品住宅用地供应规模不低于500公顷。二是，意见特别强调要加大土地出让计划执行力度，确保出让计划落实到位。三是，意见明确要求合理安排不同区域土地上市量，增加土地市场需求旺盛区域的土地供应规模，优先推出区域优质成熟地块，保持房地产用地市场供需基本平衡。四是，意见要求加快土地供应节奏，稳定土地市场预期。五是，意见对优化土地供应方式做了进一步的安排。提出，对于出让土地面积5万平方米以上的住宅用地，如果有配建保障性住房的要求，将把保障房的套型比例、规模数量、建设标准、交付时间等一并纳入土地出让条件;继续执行“限地价、竞保障房资金或面积”的竞价方式，在公布出让起始价的同时公布最高限价，最高限价原则上控制在起始价上浮45%，达到最高限价时仍有竞争的，则停止竞争地价，改为竞争保障房建设的面积或资金，出资最高者或面积最大者为竞得人。意见还特别强调，竞争产生的保障房建设资金应与土地出让金首付款一并支付。这些措施已经开始实施，比如国土部门适时预公告土地相关信息，及时向社会发布土地出让计划，合理安排待出让地块的批次等等。意见通过精准操作，保持土地市场供应的有序，一方面防止土地过高溢价带来的各种问题，另一方面增加土地供应的民生保障属性。
有效遏制房价过快上涨势头。意见明确了价格指导的具体措施，防止市场的非理性定价。一是提出了量化指标，对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目(不含户型180平方米以上及低密度住宅)，以年初批次成交均价为基准，按照价格区间分类指导，申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%;2~3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%;3万元/平方米以上，年化涨幅不宜高于8%;2016年首次销售的项目，申报均价参照周边同类型、同品质楼盘。二是要求切实防止开发企业捂盘惜售、边卖边涨。领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。对捂盘惜售，欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。三是堵住了为提价、采取毛坯改装修房的“后门”。凡是毛坯改精装的项目，不但需要公示取得先期购房业主同意，还要对预售方案(出现重大调整)进行重新备案，对价格申报进行重新指导，毛坯部分价格不变，精装修价格按照第三方专业机构评估结果合理确定。四是及时开展新建商品住房成本调查。对供应偏紧区域的典型楼盘，了解房价成本构成，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。
三、做好住房惠民生工作
积极推进棚户区改造和保障性安居工程建设。意见指出，通过实施棚改和保障性安居工程建设等民生工程，提高市民对于发展的获得感。2016年实施棚户区改造面积250万平方米。提高征收和棚户区改造货币化安置的比例，鼓励选择货币化安置方式，给予奖励。加大保障性安居工程用地、规划、资金、政策等要素整合，2016年新开工各类保障性住房400万平方米，竣工300万平方米。加快住房保障体系的转型进程，根据我市实际和可负担能力，逐步扩大住房保障的覆盖面，实现城市中低收入住房困难家庭的应保尽保。积极稳妥将外地来宁创业、新就业的人才逐步纳入公共租赁住房供应范围。
逐步构建租购并举住房制度。意见提出，鼓励和引导市民形成租购并举的住房消费观念，加快租赁市场培育，发展规模化租赁机构，规范租赁市场秩序。搭建房屋租赁信息平台，提高房屋租赁市场的透明度和运行效率。拓展房屋租赁的新兴配套服务领域。研究完善公租房货币化的相关政策和办法，探索对于新就业人群，阶段性给予承租社会化房屋的租金补贴，提高公租房等保障方式的覆盖率和普惠度。鼓励和支持区、园区利用存量资源，加强对人才住房的支持力度。
四、推进全市房地产业整体提升
加快住宅与房地产业转型升级发展。意见提出，鼓励支持优质诚信房地产企业做大做强。大力发展新型建造方式，推广装配式建筑和成品住房。房地产开发企业开发成品住房发生的实际装修成本，可按规定在税前扣除。研究养老、科技、旅游、健康地产的产业政策，支持跨界发展。鼓励开发企业开发建设中小户型、适销对路的各类住宅，加强市场监测和引导，对于刚性需求集中的区域，保持100平方米左右户型新建住宅(含商品住宅、保障性安居工程项目)50%的合理占比。特别提出100平方米户型面积的合理占比，也是从市场供应的有效性角度出发，鼓励市场供应满足刚性需求，及时从供地、规划、行业引导等多个方面，保持市场的供需平衡，实现供给侧改革的目的。
提升城市宜居性和配套建设监管水平。意见提出，加快推进全市轨道交通、快速路网等互联互通，提升城市功能，促进产城融合，加强城市新区教育、卫生、医疗、养老、社会等公共服务设施配套建设，尤其要加大保障性住房配套跟进力度，促进区域均衡发展。意见要求，认真落实住宅小区配套建设与交付的相关监管工作。
五、做好市场监测及规范引导工作
加强市场联动监管。意见提出加强服务，鼓励和支持企业加快普通商品住宅上市节奏，增加有效供给。意见要求，加强住房消费者权益保护，对房地产开发经营虚假广告、霸王合同、捂盘惜售等违规行为，加大联合执法和查处力度，及时公开曝光典型案例，净化房地产市场环境。意见还对加强商品房预售和交易管理，加快房地产市场诚信体系建设，加强土地供后监管，打击故意囤地行为，相关监管部门依法依规查处为客户提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、违反住房信贷政策等行为提出了要求。通过规范市场秩序，保持南京房地产的稳定发展。
完善房地产市场监测分析工作。意见提出，南京将构建房地产市场大数据分析的工作机制，有效整合行业管理部门信息，加强与社会第三方机构的合作，进一步提高市场监测的实时性、有效性和前瞻性。
加强舆论引导。意见要求，加强对房地产市场的正面宣传引导，准确解读促进房地产市场稳定健康发展的政策，客观报道房地产市场相关信息，倡导适度消费理念，警示市场投机风险，营造有利于房地产市场稳定发展的良好氛围。(来源：和讯房产)
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